墨尔本房价中值增长了10.9,而以前发了短信后最

日期:2019-12-28编辑作者:外语留学

  澳大利亚没有物业税

近期,不少境外地产商带着美国洋房、澳洲别墅、香港豪宅频现内地楼市,以优厚的条件吸引客户。此前有迹象表明,随着内地政策调控的趋紧,“温州炒房团”在上一波席卷了海南楼市后,目前已开始出手境外楼市。

中介 澳洲房产成“全球资金避风港”

据悉,5月24日,澳信集团将在南京市中山南路1号南京中心43楼D1-D2举办“大型澳大利亚精品房产展”,面向南京客户推出一系列投资自住皆宜的澳洲房产项目,其中包括悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸等热门城市CBD高端公寓、近郊豪华别墅社区以及著名学府周边的学区公寓等。墨尔本South Yarra学区精品公寓Claremont Manor将全新亮相本次展会,该公寓周边学府林立,2分钟可抵墨尔本高中,租赁需求旺盛,租金回报可观,尤其适合在墨尔本就读的留学生家庭以及寻求稳定投资渠道的投资客户。

  这次澳大利亚房价的略微调整对购房者来说是值得欣喜的,但是购房之后也不用忧心物业价格会继续缩水。因为澳大利亚房地产市场是相当成熟和稳健的,不存在大起大落,其增长方式和国内截然不同。从国内来看,房地产呈“增长-回落-再增长-再回落”的周期性增长态势;而从澳大利亚40年来的统计数据看,房地产呈“增长-横平-再增长-再横平”的上升折线增长态势。所以如果您在国内投资房地产对走势感到不明朗,不妨投资澳大利亚房地产市场。

中国香港

据了解,现在的海外置业房产中介大多可以提供一条龙服务,从介绍房源到签合同办手续,乃至房屋的租售和管理都可以全部代理。不少房产中介承诺第一年的租金回报率可达7%~8%。

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  在国内,别墅是富人才能消费的奢侈品,而在澳大利亚,别墅和公寓总价差别不大,普通家庭也可以购置别墅。最大的区别是,公寓是位于城中心繁华区,别墅位于城郊。以“以房养学”为例,总价为40万澳元的公寓,租金约400澳元/周,但是管理费稍高;总价为40万澳元的别墅,租金约350~370澳元/周。貌似买公寓更划算。不过,当考虑上另外一个因素——澳大利亚地产是永久产权,你就会发现公寓用地的分割产权和别墅用地的完全产权,在未来乃至子孙后代那里,增值潜力实在不能同日而语。

曾为温州“炒房客”一分子的老张,早在今年初就将内地十几套房产抛售,改而在菲律宾拿下十几套房产,共花费几千万。目前,老张国内的房产仅剩下两三套,作为自住和养老之用。

“打电话来咨询的客人这几个月突然多了很多,上个星期我们委托电信公司群发了一次短信,居然两天之内就接了近200个咨询电话,而以前发了短信后最多接二三十个电话!”家叶海外出国服务有限公司副总经理黄弼唯昨天在接受记者采访时兴奋地告诉记者,“9·29”房贷新政及限购令一出,对于海外置业的拉动作用非常明显。

澳洲房产数据库RP Data数据显示,直至今年2月,澳大利亚房产投资融资的总价值创下107亿澳元,达到了历史新高,实现4.4%月度增长和32.3%的年度增长。对此,海外房产权威机构澳信集团资深投资专家接受记者采访时表示,基于当前国内投资渠道的狭窄以及风险波动,近年来,中国投资家越来越关注起海外的稳健型投资领域,每年稳定增值,风险系数小的澳洲房产成为中国投资家的心头好。他进一步介绍,澳洲房产的准入门槛相对较低,首付仅一成,贷款比较最高可高达80%,但是物业拥有永久产权,豪华精装,没有物业税遗产税,并且租赁稳定,不少单位都可以以租抵供,对于投资者而言,是不可或缺的一块财富通道。

趁低价 抄底澳大利亚楼市

汉森国际伯盛设计董事长盛宇宏表示,不少地方房价快速上涨,与华人移民当地以及投资有较大联系。但是在境外拥有房产,如美国,要上缴较高的物业税和交易税,就算不出租房屋,空着放在那里也会收费。这样一来,持有成本将会显著增加。另外,房产变现时的汇率变动,也将成为海外购房的风险。所以说,如果操作不好,海外购房不一定能够增值,说不定还会减少收益。

买家 澳大利亚目前购房政策更宽松

记者了解到,截止到今年3月底,悉尼房价在一年内中值增长了 15.7 %,墨尔本房价中值增长了10.9 %,布里斯班房价中值增长了6.15%。Urbis经济学家指出,澳洲房价增长速度正在趋于稳定,房地产市场的交易活动目前仍处于较高水平。澳洲国民银行最近的一项调查则显示,房地产价格增长与对未来资本收益的预期相符,并在报告中预测,在未来的12个月中,房价有望进一步提高。

  最近大家都听到一个好消息,澳大利亚的房价降了,不是大降,是略微的调整。飞洋集团董事长卢有骏建议投资者不妨现在考虑购入澳大利亚物业。据他介绍,2008年下半年以来咨询澳大利亚移民、留学的客户明显增多。以前很多人拿钱投入股市、国内房产市场,现在受经济形势的影响,则考虑移民或是投资海外房地产市场。现在,澳元兑换人民币的汇率为1:4.4630,相比此前的1:6,人民币购买力增长了很多。经过换算,澳大利亚别墅起点价基本是6000元人民币/平方米左右,这个价格相当于国内二线城市水平。澳大利亚住宅均价为8000~10000元/平方米,差不多是广州中档住宅价格水平。

新濠7158官网,戴德梁行最新报告显示,在经历了一场金融危机后,2010年环球市场投资物业价值将会增长5%,其中亚太区的投资物业总值将达3万亿美元,年内料增12%。亚太区内的房地产买卖在2009年年底已显著复苏,往区外的交投亦明显增加,例如流向欧洲物业市场的资金较一年前增加了31%。

几大国外置业中介都认为,总体而言,澳大利亚的房子处于供不应求的局面,且整个行业较为成熟规范,市场处于良性循环中。“澳大利亚的住房空置率仅为1%,100套房子只有一套没人住,中国的住房空置率最新的统计数据将近35%。”黄弼唯说。

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据商务部港澳司消息显示,2009年通过投资香港房地产移民的资金达56.18亿港币,其中94%投资住宅。

小雪找到了长期在当地做地产中介的华人朋友,由朋友帮忙花了约30万澳元买了一套两房的公寓单位,“当时亲戚认为挺不值的,因为公寓不带土地永久使用权,而在一些偏远的地段买带地皮、有花园的房子也差不多这个价”。她告诉记者,但考虑到交通方便、租值高,她还是买下了这个高层公寓。根据当时的汇率,大概花了140万元人民币。

  买别墅,还是买公寓?

境外房产投资须知

近几年来,特别是金融危机后,投资国外房产开始进入一部分人的视野。在澳洲买房的小雪则认为,2008年汇率低点时买房更划算。专家提醒,海外购房维权存在一定困难,选好中介很重要。

  澳大利亚不存在物业税,所以购买物业后,除了物业管理费和市政费以外,不存在其他支出。购置澳大利亚房产,首付为35%,因为房产抵押给澳大利亚银行,所以可向澳大利亚的商业银行申请20年期贷款。澳大利亚现在的贷款利率为5%~5.5%,澳大利亚采取贷款利率随存款利率浮动,这样贷款利息负担相对合理。不像美国是零存款利率,贷款利率加息又很突然。

《每日经济新闻》挖掘到,一些投资海外房产的投资客,正是之前参与内地炒房的获利者。

黄弼唯介绍,投资澳大利亚房产的来自各行各业,多是广东省内的,生意人比较多。广州、佛山、中山、深圳都有,暂时还未现大规模的温州炒房团和山西煤老板炒客。美亚置业的苏钊兴介绍,2个月前在北京,有位客人一次性购买了位于澳大利亚、美国等多个国家的16套房产。在广东省内,一般都是一套两套试探性地进行投资。记者了解到,澳洲一套普通别墅一般约两三百万元人民币起价,六七百万元人民币已可买到相当豪华的别墅。

  澳大利亚房价降了,汇率又降了,两个降价给内地投资者带来了巨大的实惠。飞洋集团董事长卢有骏认为股市在经历了春节行情后,又进入了极不明朗的状态,与其投资股市和国内楼市,还不如去投资澳大利亚房产。

香港楼市近期很热,房价整体上涨25%,不少板块房价已经涨至1997年水平。通过投资移民需提前两年申请,拥有不少于650万港元的净资产,可包括存款、房产、有价证券、公司资产等。

墨尔本房价中值增长了10.9,而以前发了短信后最多接二三十个电话。在这些优势当中,“永久产权”是国外房产置业顾问公司最常用的卖点。中国的房屋产权为70年,澳大利亚则没有此限制,只要你购买了一套房子,这套房子世世代代就属于私人财产,拥有永久产权。对于许多国外购房者来说,拥有不小的诱惑力。

  澳房产没有大起大落

澳星国际地产顾问总裁比尔孙介绍,“近几年,虽然加拿大、新加坡、美国、澳大利亚和中国香港的房地产都受到投资者青睐,但澳大利亚房产投资仍占到内地投资者境外购房的80%。”

限购令后中介忙开推介会

新加坡

2009年中,小雪搬进了自家的房子住,把另一间屋租给了韩国同学,租金大概是200澳元/周左右。她算了一笔账,一年中大概有40周的时间是保证能将房子出租的,租金收入在8000澳元左右。现在澳元对人民币汇率上涨到1∶6.6左右,每年租金收入大概有5万3千多元人民币,“够我当零花钱了”,她笑说。 算上汇率上涨和房价上涨,目前她这套小公寓市值超过200万元人民币。

“国内房价不断上涨,宏观政策调控不断,这是推广我们楼盘的好机会。”组织这场活动的国内机构澳星集团市场部邵莹表示,从去年底开始,除了因留学和移民人数增多带动的海外购房需求外,一些来咨询投资的人数也开始增多。

提醒

在走访中,不少业内专家对投资海外房产都抱谨慎态度,若非留学、移民等因素,投资海外房产的风险比国内大得多。

韩世同认为,若有子女在澳洲留学、有移民打算或具备澳洲国籍,投资澳洲房产未尝不可, 但除此之外的纯投资就要谨慎考虑了。“异地投资的风险大,海外买房犹如‘隔山买牛’,如果出现迟交楼等问题,业主要维权则存在一定困难。目前海外房产代理公司发展的历史不长,不少海外房产中介只是由华人开办的几个人的公司,万一出现什么问题维权可能相当难,因此在选择海外房产代理公司时要特别谨慎,要选择大型、有信誉度的中介。”

过去40年,澳大利亚房产价格7~10年翻一倍,每年上涨10%~15%,租金投资回报率在5.5%~6%,空置率在1%。房产具有永久产权,无遗产税。澳大利亚政府明确规定,一手物业50%可以销售给海外人士,前提是要获得政府对外投资管理局的批准;对于二手物业,没有澳大利亚身份得不到政府的批准。

几年间广东在澳大利亚买房投资客增两成

“在香港你用650万港元就可拥有一套房屋和一个身份的转变,而在北京、上海,以同样价格购置一套房产,你仅仅是拥有了一套房屋而已。”

苏钊兴介绍,购买房产需要交纳市政费、律师费、印花税、个人所得税四项费用。其中市政费为房屋总价的1%左右,律师费为1%~2%,印花税根据各城市不同,收费在房屋总价的3%~5%左右,此外房屋若是租售,还需交纳一定比例的个人所得税。其中以印花税为例,一栋人民币150万元的房子,在澳大利亚需交纳约人民币70000元的印花税。若房屋要委托当地中介机构代为租售打理,也需花费一定的服务费。

投资仍需考虑多方因素

海外购房维权难 关注汇率慎选中介

比尔孙指出,美国房地产市场在金融危机影响下大幅下滑,但持有房产期间的税费负担相对较高,而香港房地产的价格和内地相差无几,没有太大吸引力。国内投资者对澳洲房产情有独钟,主要原因是澳洲房地产增长稳定。过去40年,澳洲房地产价格基本上保持了7~10年翻一倍,每年增长10%~15%的涨势,其租金投资汇报率达到5.5%~6%,高于国际市场上4.5%的安全底线。如墨尔本市中心套内面积70平方米的精装修房,房价在60万澳币上下,一年的租金回报可达3万澳币。

广州另一家海外房产中介澳太置业10月23、24日,在广州和深圳连开推介会,并通过媒体大打广告:“国内房产前景不明朗,何不转投澳大利亚?”

不会对房地产的出售征收预扣税,但需缴纳印花税、产业税等;外国人在法律上可享有按揭贷款。银行贷款总额最高可为购买价的70%,住宅货款利率为每年2%~3%。

中介承诺年租金回报率达8%

在寸金寸土的香港地区,今年以来房价屡创新高,本地老牌地产开发商恒基兆业嗅到了蠢蠢欲动的内地资金的味道,以内地人到港买房享受85折的优惠吸引投资客户。

记者了解到,今年初房产新政出台后,国外购房中介就开始活跃,不少公司在北京、上海、广州、深圳等大城市巡回推介。而此轮限购令的出台让不少中介变得更活跃,他们迅速制定推介计划,趁热打铁。

境外房产商将“组团”推销

国外房产也拥有诸多限制,其中最具代表性的是不少国外房产要征收各种名目的费用。

他认为,第一风险来自于对当地政策的不熟悉。其次是房产在交接、买卖上都要花费大量精力和时间,若人在内地,不能及时交易,就会错失升值的机会。最后是境外资金回到内地的问题。

记者看到,澳太置业于广州威斯汀酒店举办的澳洲楼盘推介会现场颇为热闹,澳大利亚开发商还前来现场介绍。直至晚上六点结束时仍有不少客人在咨询,而前来咨询的除了中国人还有少数外国人。“来咨询的客人多了很多,今天至少来了二三百客人。”现场的一位邓姓房产顾问告诉记者。

她表示,在他们的业务中,大部分人通过投资房产移民,纯粹投资的客户仅是其中的一小部分,也有一些老客户本身已移民,后来看好当地房地产市场回报收益,又在当地投资房产。

家住广州的王先生两个月前购买了澳大利亚墨尔本大学附近的两套80多平米的两居室,每套售价45万澳元,折合人民币200多万元。王先生坦言,当初买这两套房子就是考虑到国内的房地产和股市都不太稳定,不断出台的房产新政对房产投资进行了限制,他怀着试一试的心态购买了澳大利亚的房产。

房产所有人拥有永久使用权,需要缴纳交易税、物业税等税收。所有的房地产所有权文件是公开的,在投资前一定要在地方法院查询房产交易历史记录。不算物业税等,一般投资回报率在8%。

在国内拥有多处房产的王先生此次购买两套澳洲房产只花了一个星期就拍板了,他认为国外买房并没有他想象的那么复杂,他告诉记者,两套房子第一套获得了7成的贷款,第二套获得了7.5成的贷款,交楼后他将放租。“房子在大学附近不愁租,每套房一个月的租金差不多有1600澳元,我所还的银行贷款每个月差不多2000澳元,可以‘以租养供’,每个月只需还400澳元贷款,相当于人民币2500元左右。”王先生表示,这套房子售价不比广州一些核心地带如珠江新城贵,但房租却每月能达到1万元人民币左右,每年房价还有10%左右的升值空间。虽然他将为此付出18000澳元,约合人民币10万元的各类税费,但长远来看他认为是一笔不错的投资。

垂涎于内地市场的不仅仅是澳大利亚地产商。

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美国

家叶海外副总经理黄弼唯记得,在2006年,有澳洲房产公司来广州做推介会,成交量几乎为零,那时海外房产对整个广东乃至全国投资客而言,还是个陌生的领域。黄弼唯透露,家叶海外购买澳大利亚房产的三类客户,移民目的占5成,留学占2成,纯投资占3成。两年前,移民购房的比例多达7成,投资仅1成,几年间,广东纯投资澳大利亚房产的客户增加了2成。

比尔孙认为,资金的安全性,是投资海外房产必须要考虑的。澳洲房产和加拿大房产,在整个购买过程中都需要律师的参与,律师会为购买者提供相应的法律支持,这样就会降低投资者的风险。

国外购房涉多种收费投资需谨慎

一温州客海外买房10多套

“国内房产新政限制多,澳洲房产成新趋势!澳洲墨尔本别墅38万澳元起,首付一成可贷八成,租金包达8%,周五隆重开盘!”这条由黄弼唯亲手编写的短信群发出去后,公司的电话被打爆了。第二天一位来自中山的女士就亲自来到公,当场就成交了一套。公司策划着“趁热打铁”,迅速制定了一系列楼盘推介计划,在接下来的三个星期里,将到南京、佛山、中山、深圳分别开推介会。

《每日经济新闻》记者了解到,早在今年4月下旬,在广州的珠三角房博会上,墨尔本大型房地产开发商中正房地产集团就带着上百套澳洲房源前来抢客,集团地产顾问冯自峰近段时间马不停蹄地在各地辗转,会见客户。

“房地产会受货币和金融等各方面因素的影响,前两年金融危机时澳元对人民币汇率曾达到30%~40%的波动。”韩世同说,目前来看,澳大利亚房价处于历史较高峰位,万一从高处往下滑也很有可能。韩世同举例说,英国的房地产涨了十多年,最近几年开始有所回落,美国房价也曾稳步上涨,但后来却跌到低谷。从房地产投资角度来说应“低位买进高位卖出”,而目前澳洲的房地产价格并不一定是投资的最佳时机。

中央到地方的楼市调控政策,让许多投资客纷纷撤场。但在追利本性的驱使下,他们又将目光投向了境外的房产。

随着楼市“9·29”新政及限购令出台,投资客在国内购房受到限制,不少人迅速将目光转向海外。趁着这股“东风”,不少海外房产中介公司开始狂推海外楼盘,频频在五星级酒店开推介会招揽投资客。“国内房产投资前景不明,何不转战澳大利亚?”、“300万人民币能买到一套”、“不出国门就可当海外‘包租婆’”,这一系列的“噱头”让澳大利亚房产吸引了不少中国投资客,年升值10%左右的澳大利亚别墅正成为投资客的新宠。地产专家则提醒,海外买房犹如“隔山买牛”,一旦出现问题存在维权困难等情况,投资客需谨慎。

承担这一业务的仲量联行李姓经理向《每日经济新闻》表示,国内住宅市场政策不断,温州一些出手阔绰的投资客对市场非常敏感,早就离场,将资金投向其他方向。老张购买菲律宾产业,是因为看中当地是一个投资价格洼地。

反应迅速的还有广州美亚置业投资顾问有限公司,该公司的销售总监苏钊兴告诉记者,公司将在11月13日在中国大酒店举行悉尼别墅推介会。对于此时的房产中介来说,时间就是金钱。苏钊兴坦言,急着开推介会是为了测试市场反应,最近咨询澳洲别墅的电话比平常多了三成。

张莉表示,各个国家和地区对于投资移民,投资额度都有不同的限制和规定。比如在中国香港,投资资金100%都可以作为房地产投资,但是在新加坡,如果投资成本为500万元,那房地产投资的金额不能超过50%。

对于限购令下的澳洲买房热,知名房地产专家韩世同认为,房地产市场是一个呈现周期性变化的市场,澳洲也不例外。虽然澳洲近年来房地产呈现稳步上涨的趋势,但未来走向如何谁也无法保证。

报告指出,来自内地的投资,正在成为一个重要的投资力量。物业买卖除了自用外,投资用途的个案预期亦不断增加。该份报告预见将有更多内地资金流向海外的物业市场,越来越多内地投资者正放眼伦敦、纽约及悉尼等地的优质物业,准备购入作为自用或投资。

限购令出台后,王先生正考虑再次在澳大利亚置业。他透露,自己的孩子现在读小学,将来也不排除去澳洲留学,在那边有套物业,可以出租或自住。

在此前北京房博会上,美国的房产商推出了价格仅1万元/平方米的加州花园别墅,总售价为29万美元起,吸引了不少投资者的关注。

据黄弼唯介绍,去年一位30多岁的外地富豪一次性购买了10套位于澳大利亚悉尼黄金地段的物业,总价达600多万澳元。这位富豪认为,“澳洲房产是全球资金的避风港”。据统计,近年来,澳洲房地产每年保持在10%~15%的升幅,平均每7年翻一番,即便在金融危机时,这一数字也几乎未有太大波动,租金回报率也较高,据美亚置业的苏钊兴介绍,租金回报率稳定在10%左右。一套同样地段同样户型的房子,在上海每月的租金可能为6000元,在澳大利亚可以租到人民币12000元。

“相比内地,不少国家和地区仍是投资的价格洼地,但海外房产投资风险非常大。”仲量联行投资部经理刘裕通表示,各个国家、地区政策、法规的不同给不少投资者带来了风险。

在澳太置业的房产推介广告中,投资澳洲房产和中国房产的不同被细心地进行了列表比较,条目竟多达十多项,其中包括拥有永久产权、首付低、还款灵活、风险低、管理规范等优势。

5月22~5月30日,澳大利亚几家知名的开发商将带着几百套位于墨尔本、悉尼等地的新楼盘,在广州、深圳、北京、上海等一线城市拉开国内卖楼序幕。

另外还有如移民加分、签证变得更容易等等优势。对于投资客来说,当地银行能提供高额贷款也是一笔相当划算的买卖。据了解,目前澳大利亚的银行能提供给国外购房者的贷款一般在7成左右,最高可达8成,中国人在澳大利亚买房,可以只付2~3成的首付。

澳大利亚

“国内每出台一次房产新政,我们的业务就出现增长,这次最为明显。”黄弼唯分析,国内投资房产受到诸多限制,海外房产给他们提供了一个选择。黄弼唯说,海外房产进入中国已有将近10年的历史,以前比较流行的是为移民而买房,但现在越来越多的中国人开始将国外房产作为一种纯粹投资途径。

长期从事香港移民投资业务的世贸通集团业务总监张莉表示,今年以来,投资海外房产的客户越来越多,近期咨询移民香港的人数也呈上升趋势。

专家:海外购房如“隔山买牛”

据悉,在澳洲置业将要交纳印花税,相当于房价的5%左右,每年的维护成本基本上占到房价的0.7%~1%,主要是物业管理费、水费和市政费;加拿大的房产维护费每个城市不尽相同,比如多伦多50万加币左右的房产,每年的物业管理费和物业税,基本上在8000加币左右。

2008年,结束在国内本科学业的小雪在昆士兰的一所大学读研,当时,在金融危机的大背景之下,澳洲的经济也受到影响,澳元对人民币的汇率一度走低,被认为到达“历史低点”,澳元对人民币汇率一度达到1∶4.5左右,而在此一年前澳元对人民币的汇率曾一直保持在1∶6.5左右。根据当地购房规定,像小雪这样的留学生只能购买新房或期房。小雪开始考虑在大学周边买公寓,每年留学生数量越来越多,离大学不远、位于市中心的公寓颇受欢迎,出租行情不错。“一个人住比较害怕,所以想到时可以租一间房出去”,于是小雪锁定了两房单位。

目前在几大中介出售的澳大利亚楼盘中,50万澳元左右的别墅不少。位于墨尔本的一个别墅项目,售价48万澳元起,不到300万元人民币,并不见得比国内的一线城市贵。

买家称海外买房一周搞定

上周六,澳太置业推介的项目位于澳大利亚黄金海岸附近,一线海景洋房售价53万澳元起,约合人民币300多万元。这些海景洋房大概每套在120平米左右,每平米售价在3万元人民币左右。

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2009年澳洲对海外人士购房的规定进行了调整,目前条件更加宽松,澳洲的房价上涨颇为厉害。在布里斯班,华人地产中介行越来越多,小雪说:“很多学校的大陆留学生同学,也是刚到澳洲就开始考虑买房的事情了,很多人还贷款买”。她觉得自己在汇率低点买房更实惠:“表姐2009年在广州买房也是两房,要110多万元,出租一个月3000多元人民币,还不如我”。她在布里斯班买的公寓两房密度相对较低,10层楼只有40多户人家,居住环境好很多。

“在美国,各种关于房产的收费更繁多,包括物业税、遗产税等多项费用。更关键的是,现在很多美国银行都不愿贷款给中国人,原因是中国没有完善的个人信用体系。这也是为什么美国购房在中国没有热起来的缘故之一。” 苏钊兴告诉记者。

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